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仲量聯行:中國房地產開啟“新時代”

發布:zhengyunjituan 瀏覽:1068次

广西11选5胆1拖6技法 www.lbxmhj.com.cn 世界五大房地產咨詢機構之一仲量聯行發布的最新報告稱,“中共十九大報告”將未來經濟發展的重點放在了提高發展質量和可持續性上,這一原則性的轉變有望重塑中國未來的經濟政策,過去幾年依托大規模的投資驅動經濟增長的模式或將一去不復返。具體到房地產市場,在“房子是用來住的、不是用來炒的”這一基本定位下,仲量聯行認為,隨著監管的加強和宏觀調控政策的深入,中國房地產行業將在2018年開啟一個新時代。

住宅市場熱點轉移

仲量聯行報告認為,中國房地產市場隨著2018年政府調控政策由一、二線城市向三、四線城市深入,加之貨幣政策的收緊,預計三、四線城市此輪上漲周期將接近尾聲。住宅市場熱點將漸漸轉移至租賃市場。

該報告稱,在供應長期匱乏、人口紅利以及政府支持等因素的推動下,租賃住房將會成為中國房地產市場下一個值得關注的熱點,尤其是長租公寓市場在一、二線城市發展前景巨大。千禧一代在中國城市人口總量中的比重約為27%,隨著千禧一代陸續成為勞動力市場的主力軍,以及人口流動性的增加,住房租賃需求正在快速增長。此外,中國城鎮化的進一步推進也將助推租賃市場的發展。

不過報告也指出,在短期內,中國的住房租賃市場若要蓬勃發展,還有幾個問題亟待解決。首先,回報率是開發商和投資者進入該市場的最大挑戰。在許多城市中,單個物業的租金收益率僅為2%,并不足以調動開發商和投資者的積極性。

其次,與住房所有者相比,租戶通常相對難以享受到當地的教育和醫療等公共服務。盡管廣州和武漢等城市近期頒布了相關政策,賦予租房者與住房所有者同樣的權利,但鑒于公共資源有限,這些政策能否真正“落地”目前尚不清楚,依然充滿挑戰。

再次,中國目前仍缺乏有效的融資和稅收體系來推動租賃住房市場的發展。以美國為例,針對租賃住房市場的投資額已創出歷史新高,2016年,該市場的投資額占到美國商業房地產投資總額的1/3,其中房地產投資信托基金成為該市場最大的投資者。為鼓勵開發商建設多戶家庭住房,美國各州都出臺了各種稅收優惠政策。

商業地產暗流涌動

住宅市場之外,仲量聯行報告認為,2018年中國商業地產市場也將出現很多新變化。

辦公地產方面,報告稱,中國的大部分城市目前處在辦公樓供應高峰期,空置率水平普遍較高,租金總體保持平穩或小幅下調。展望2018年,隨著金融業開放、國企改革、自由貿易港等改革措施的加速落實,企業對辦公樓的需求有望保持快速增長,從而推動租金企穩回升。其中,來自新興行業企業的需求將成為2018年辦公樓市場的亮點。

零售物業市場方面,報告指出,受到電商沖擊和供應高峰的雙重影響,購物中心將由傳統銷售場所向社交體驗中心轉變,體驗業態如餐飲、娛樂、生活服務等的比重將持續上升。越來越多的開發商、運營商通過大數據分析客戶消費行為,開展精準的定制服務,并且靈活運用網絡平臺、移動終端和社交媒體與消費者互動,增強消費體驗以降低電商沖擊。

物流地產方面,報告稱,中國的物流地產市場在過去幾年表現搶眼。電商和第三方物流的快速發展催生大量倉儲需求,推動租金快速上升。隨著線上線下搭配銷售模式的進一步發展,傳統零售業在需求產業中的占比有望提高。

仲量聯行報告提醒,隨著去杠桿的深入,商業地產開發商和資產持有人輕松融資或再融資的日子可能一去不復返,其將不得不積極拓展其他替代融資渠道,特別是資產證券化。以CMBS(商業房地產抵押擔保證券)為例,美國2016年CMBS的發行量為760億美元。在中國,2016年CMBS的發行量不到200億元,而2017年前11個月CMBS發行量就已經超過550億元。雖然資產證券化在中國目前仍處于初級階段,考慮到中國房地產市場的規模,資產證券化將在未來的幾年呈現爆發式增長。

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