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投資買房|政策調控下,異地買房幾點看法!

發布:zhengyunjituan 瀏覽:1043次

广西11选5胆1拖6技法 www.lbxmhj.com.cn 2018年調控繼續維穩,沒有絲毫放松的跡象!近期大多都處于觀望狀態,包括一些開發商也都不是很看好下半年市場,盡可能在上半年快速拿證去化(即使政府給的價格與預期有些差距,也都不得已拿了),當然也有不少專家預測2019年房價會反彈上漲,這里老徐不想做預測,因為對于中國的房價都是受政府調控的是計劃經濟,所有的政策都是階段性的,當前政府要求:房子是用來住的,那么就意味著房子回歸居住屬性,上漲幅度不會過大。對于后市房價會不會受當地政府財政需求而上漲不得而知,畢竟現在房子已經是支柱性產業,后期經濟是否需要用房地產來帶動,我想還是大概率事件!

對于投資者來說,今天談談幾點看法:

1房產投資的首要目的是保值,其次才是增值

在歷史的長河中,穩定持續的上漲才是房產投資的真諦,短期的暴漲和暴跌根本沒有意義。沒有能力在最高點拋掉,就別做暴富的白日夢。同理,真正能在股市里賺大錢的人絕非凡人。辛苦還貸若干年,一夜回到解放前,這不是屌絲應該玩得游戲。切記遠離特色小鎮、旅游養老、政策規劃等地產項目。

房產投資的優越性就在于,擁有持續穩定高額的回報,買定離手,不需要任何后期關注操作。短期炒作漲幅很大的區域,必定透支未來,慎當接盤俠。最保險最保值最抗跌的地方才是最值得投資的地方。

記得之前老徐曾發布過,一定要考慮到流通性,別買了將來賣不掉又收不到租金,還占用資金。

2異地投資一定要站在當地人角度

異地投資不能以價格便宜來作為標準,確實環滬城市圈有不少區域價格目前都比較低,和上海的價格比起來,低很多!有不少樓盤都打著價格便宜,環境優美再加上和上海的交通優勢來進行宣傳推廣,對于上海的投資客來說,還是有很大的吸引力的!

這里要說的是,如果你把異地的房產和上海的房產進行比較進行投資時,那可能就真成了接盤俠或推高異地當地房價的推手了。當你買了后,很有可能套牢你的資金,房價短期可能會上漲,那也是有很多向你一樣的投資客購買推高了房價,這個價格是虛高的,因為你是投資,既然投資那么只有當進行變現時才有可能,那么首先自問你會去接手買這樣的二手房么?其次,除了房產增值外,會有租金收益么?(估計大部分都沒有的,只是買了一個空房子放在那而已?。?/p>

所以,異地房產投資前,務必要深入調研,體察民俗,最好有個當地朋友引薦介紹,根據當地人的習俗走,當地人喜歡買哪里,你就投資哪里。否則,你沾沾自喜的投資房產,在當地人看來,不過是請君入甕、人傻錢多罷了。套牢不算,想拋都拋不掉。

3投資和自住必須合二為一

有些朋友天真的認為房產投資和自住是兩回事,概念不同、目的不同、資金用途不同,所以思考方式也不能相同。后臺咨詢我也有很多這樣的朋友,他們只想投資一些便宜、偏遠,但是貌似有些發展前景的項目,亦或是人云亦云,別人投哪里他也想投哪里。人為的把房產投資和自住區分開來是最大的誤區。試想,你投資一個自己都不愿意住的房子,能達到保值增值的目的嗎?你投資一個遠離市區、沒有地鐵、沒有商業的便宜房子,還期待它給你帶來豐厚回報嗎?你投資一個不限購,一梯二十戶的商住公寓,還奢望它能轉正嗎?你投資一個面朝大海、春暖花開的旅游地產,還想要獲得CBD的租金嗎?

把每一套投資房都當做自住房來選擇,這就是房產投資的精髓所在。你不會去住的房子,也沒有人愿意去住,你搶著住的地方,同樣會有很多人搶。最好的投資房其實就是最好的自住房。

4自住率低的小區千萬別買

理由一:以價換量導致踩踏式暴跌。投資的本質就是唯利是圖,永遠追隨利潤。自住率低、投資率高的小區,就意味著只要政策轉向,行情有變,為鎖定收益,就會有大量的拋盤,瞬間供大于求,這個小區房價短期就會大幅下跌。再加上由于政策不明朗,購房者觀望情緒加重,買漲不買跌,房價就會形成踩踏式暴跌。最痛心的例子就是投資客和外地購房者為主的燕郊,房價腰斬的隨處可見。而自住率高的小區,業主惜售情緒濃厚,不到心理價位就索性不賣,或者轉售為租,從而造成整個小區的拋盤量稀缺,供小于求,失去議價空間,均價維持高位。

理由二:一套急拋房的價格決定一個小區的價格。同一個小區,最新一套房子的成交價就是該小區的均價,如果一位投資客急拋的房子以單價5萬成交,那么今后5萬就是這個小區的最高成交價,只能低不能高,掛高了也不會有市場,你若想盡快出手,還得在此基礎上打折,就像多米諾骨牌一樣的發生踩踏。當然,這種現象在房價上行期內是不會發生的,因為沒有人會傻到在上漲期內拋房。

理由三:租金收益無法保證。自住率低的小區通常位置較偏,空置房較多,而租客卻寥寥無幾,再加上投資客競相降低租金攬客,所以,空置房常年沒有租金收益是常態,對于投資客來說,沒有租金對沖月供,壓力可想而知,就算房價翻倍,只要不拋售,壓力永遠存在。朋友2011年在上海臨港新城以單價9000元買了一套100平的新房,月租500元都租不出去,空置到2016年才以800元租給二房東搞群租。

理由四:降價首先從新城新區開始。地方政府的造城運動從來沒有停止,土地財政的慣性難以轉變。沒有產業、缺乏配套、人口不足的新城新區始終是房價的軟肋,唯一的優勢就是便宜。但是單純的便宜絕對是房產投資的大忌,自住率低、沒有接盤俠,漲的快,跌的更快,抗跌性差是新城新區的最大特征。


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